2016年还有哪些底牌可以救中国房地产 ？

12月14日晚间，新华社发布消息称，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

此前，11月10日上午，中央财经领导小组第十一次会议召开。在这次会议上，习近平提到了全国民众都关心的两个市场：楼市和股市。关于楼市，习近平的表态仅18个字，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”几乎同时，李克强总理也发表了类似的观点。

为何习李政府明确表示“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

我们来看国家统计局发布的数据。国家统计局发布的数据显示，2015年11月全国商品房销售面积同比增速从10月的5.5%升至8.6%，房屋新开工面积同比增速从10月的-24.5%升至-20.9%，房地产开发投资从10月的-2.9%继续降至-4.5%，100个大中城市数据显示成交土地规划建筑面积继续下降。除商品房销售仍相对良好外，11月房地产数据继续低迷，尤其是房地产投资出现加速下行。房地产企业到位资金继续好转，但增速仍在相对低位。

很明显，在宏观经济触底，前三季度GDP增速仅仅为6.9%，经济大环境并不乐观的市场背景下，官方希望通过“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”的举措帮助提振中国经济。

为此，去年至今，楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。本次习李政府表态之后，预计2016年楼市“救市”去库存大门将继续敞开。

那么，2016年地方政府还有哪些底牌可以“救市”?笔者认为，回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，这些措施包括调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房等八大方面“救市”措施。从目前楼市发展特征来看，上述八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。具体来讲：

第一、降首套首付：通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。按照这样的效果来判断政策走向，预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右;

第二、降准降息：虽然已经有6次降息5次降准，但是，笔者认为由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。这样，可以释放更多的市场流动性，刺激宏观经济复苏的同时，也为楼市去库存带来利好影响;

第三、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。

笔者认为，加大各类财政补贴，将在补贴的幅度和范围方面进行调整。如近期传言的对农民工购房首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施，当然，也可以针对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠;此外，在楼市去库存的市场背景下，银行应该明确支持首套房贷，给予利率打折优惠，按照这样的发展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，那么，届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，最终达到去库存的目的。

第四、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。

第五、调整普通住宅标准：调整普通住宅标准后，对刚需来讲，由于惠及面扩大，更多的刚需购房者会少交税费，可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。

第六、鼓励人才购房政策：针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，预计2016年仍然各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。

第七、将户籍制度与购买房产直接结合：尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。

第八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免：通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。

张宏伟 同策咨询研究部总监

关键词： 底牌 中国