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肯德基的选址秘籍

时间:2017-08-10 15:23来源:作者:点击:

肯德基的选址秘籍

肯德基的选址步骤

第一步:划分商圈——用数据说话

肯得基计划进入某城市,就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料,有些资料是免费的,有些资料需要花钱去买。把资料买齐了,就开始规划商圈。

商圈规划采取的是记分的方法,例如,这个地区有一个大型商场,商场营业额在1000万元算一分,5000万元算五分,有一条公交线路加多少分,有一条地铁线路加多少分,这些分值标准是多少年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类,以天津为例,有市级商业型(和平路等),区级商业型,定点(目标)消费型,还有社区型商务两用型,旅游型等等。

第二步:选择地点——在最聚客的地方开店

商圈的成熟度和稳定度也非常重要。例如规划局说某条路要开,在什么地方设立地址,将来这里有可能成为成熟商圈,但肯得基一定要等到商圈成熟稳定后才进入。肯得基开店的原则是:努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 过去古语说“一步差三市”,开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关,可能有人走到这,该拐弯,则这个地方就是客人到不了的地方,差不了一个小胡同,但生意差很多,这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的,在这个区域里,人从地铁出来后是往哪个方向走等等,这些都派人去掐表,去测量,有一套完整的数据之后才能据此确定地址。选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。人流是有一个主要动线的,如果竞争对手的聚客点比肯得基选址更好的情况下那就有影响,如果是两个一样,那就无所谓。

一.商圈的划分与选择

何谓商圈?商圈即各种店铺最密集的经营场所。你在落实你的创业计划时,首先要考虑的就是如何去锁定适合自己经营的商圈。最常见的商圈类型有市级商业型、区级商业型、定点消费型、服务消费型、社区消费型及旅游消费型等。你根据经营的项目确定了商圈的类型后,接下来就需要用百分制的打分方法对商圈的等级、交通及前景三个方面进行评估、论证,看在这个商圈内适合不适合自己开店、能开多大规模的店。KFC对快餐店选址是非常重视的,其选址成功率几乎是百分之百,是肯德基的的核心竞争力之一。

1.划分商圈

商圈等级评估打分:

商圈等级的高低直接代表着含金量的多少。我们可以用打分的办法来确定是黄金商圈还是白银商圈,或是黄铜商圈。如果商圈的等级评定占总分的65%,我们可从城市人口、收入水平、消费能力及商圈的年营业额四个方面来评估。如这个城市非农业人口为30万,年人均收入在1.5万元,年平均消费大于5000元,商圈的年销售额在2亿元~3亿元,我们就可以把它定为具有65分值含金量的黄金商圈。一般来说,城市人口分值为10分,经济收入为15分,消费能力为15分,商圈年销售额为25分(例如,这个地区有一个大型商场,商场营业额在1000 万元算一分,5000万元算5分等等)。当采用以上每项规定的分值进行评估时,总分为50分的便可确定为白银商圈,如果仅有30分则定为黄铜商圈。总分:65分肯德基的选址秘籍

商圈交通交通评估打分:

通过这项评估打分主要是看这个商圈辐射功能的大小,能否通过方便快捷的公路、铁路及水路运输,把周边的购买力吸引过来,使商品实现跨市、跨区甚至跨省的大流通。我们给交通评估的总分值定为20分,那么在这个商圈内有一条公交线路通过应算1分,有一条地铁线路通过应算3分,有一条长途汽车线路通过应算6分,有一条火车线路通过应算8分,线路延伸的区域远定的分值就越高。如在商圈的附近有大型停车场、宾馆等应算2分。总分:20分

肯德基的选址秘籍

商圈前景预测打分:

在一个未成熟的商圈开店,需要等5年的时间才具备赢利的条件。所以说,一个商圈的稳定度和成熟度对你店铺的发展至关重要。近年来,各地加大了对商业区的规划与开发,但这些新建的商业街、商贸城发展的潜力大不大,成长性好不好,能形成旺市的概率高不高,总给人一种雾里看花的感觉。对此,我们也可采用打分的办法来消除这些疑虑。我们如果把前景预测的总分值定为15分的话,就可以从权属优势、传统优势、品牌优势及产业优势四个方面来评估打分。

就权属优势而言,政府牵头进行规划开发的商圈可以算4分,对传统的集市加以改造而成的商圈应算5分,当这个商圈内的知名品牌店铺能达到30%时应算3分,这个商圈周围有密集的工业品或农产品生产基地可定为3分。这种打分办法,基本可以对这个商圈的发展快慢、前景好坏作出初步判断。

2.选择商圈

即确定目前重点在哪个商圈开店,主要目标是哪些。在商圈选择的标准上,一方面要考虑餐馆自身的市场定位,另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同,吸引的顾客群不一样,商圈的选择也就不同。

商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开,在什么地方设立地址,将来这里有可能成为成熟商圈,但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入,例如说这家店三年以后效益会多好,对现今没有帮助,这三年难道要亏损?肯德基投入一家店要花费好几百万,当然不冒这种险,一定是比较稳健的原则,保证开一家成功一家。

二.聚客点的测算与选择肯德基的选址秘籍

1.要确定这个商圈内,最主要的聚客点在哪。

人流动线是怎么样的,在这个区域里,人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表,去测量,有一套完整的数据之后才能据此确定地址。

比如,在店门前人流量的测定,是在计划开店的地点掐表记录经过的人流,测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外,还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的,开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度,路较窄就算,路宽超过一定标准,一般就是隔离带,顾客就不可能再过来消费,就不算 对面的人流量。

肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件,就可以测算出,在此地投 资额不能超过多少,超过多少这家店就不能开。

2.选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。

3.聚客点选择影响商圈选择 。

聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度 的重要标志。

有了店址的评估标准和一些成功案例,我们可以就可以开发出一套店址的评估工具,它主要由下面几个表格组成:租赁条件表、商圈及竞争条件表、现场情况表、综合评估表。它们是我们进行连锁经营店址评估的标准化管理工具。

例如笔者经历的一个肯德基客户,初步给他一个基本步行人流评估:

●目前对肯德基店需年营业额须达到500万;

●则每天营业额需达;13698元;

●如果按项目所在地市民来肯德基店消费,每天每人评估为20元;

●则每天需要消费人数:13698÷20=684人,才能满足基本要求;

●从项目所在地的人流量以及当地消费水平等综合角度评判分析:

●项目前面主干道(肯德基面对主干道)的人流量,门口每天正常人流量可达13000人左右 (步行人流);

●按照顾客流失法理论,假定有90%的流失比率,进店消费达10%;

●可得出在此地开设店铺的每日必要人流量为684÷(1一90%)= 6840人;

●从实际情况来看,13000×10%=1300(粗略估算进店消费人数),可以看出理论人数1300>>684指标人数。

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